税制の改正や実家の売却については、専門用語も多くて不安になりますよね。

ずっと気にかかっていたことを後回しにしてしまうのも無理はありません。ご状況を整理して、損をしないための最適な選択肢をわかりやすく解説します。

まず結論から申し上げますと、お母様が介護施設に入られてから「3年」が経過している現在、2026年はあなたにとって非常に重要なデッドラインの年になります。

最適な売却タイミングを見極める2つのポイント

ご実家の売却で損をしないためには、以下の「築年月」と「お母様のご体調」の2点が大きな判断基準となります。

1. 実家の築年月は「昭和56年（1981年）5月31日以前」ですか？

　相続してから売却する場合（空き家特例）は、この日付以前に建てられた古い家であることが絶対条件です。

　それ以降（昭和56年6月1日以降）に建てられた家の場合：

　　相続後の「空き家特例」は利用できません。税金面での優遇を受けるためには、お母様がご存命のうちに「2026年12月31日」までに売却（生前売却）し、マイホーム特例（3,000万円控除）を使うのが圧倒的に有利です。

　昭和56年5月31日以前に建てられた家の場合：

　　相続後でも特例が使える可能性が高いため、慌てて今すぐ売る必要はありません。お母様のご体調などを考慮して、生前売却と相続後売却のどちらでも選ぶことができます。

2. お母様に「売買契約を理解・判断できる意思能力」はありますか？

　お母様がご存命の間に売る場合、売主はお母様ご本人となります。

　意思能力がしっかりされている場合：

　　期限である「2026年12月31日」までに売買を完了させれば、家の築年数に関わらず3,000万円の控除が受けられます。手続きをスムーズに進められるため、生前売却がおすすめです。

　認知症などで契約の判断が難しい場合：

　　ご家族であっても勝手に家を売ることはできず、「成年後見人」を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。これには数ヶ月の時間と費用がかかるため、2026年末の期限に間に合わせるのは現実的にかなり厳しくなります。この場合は、そのまま実家を残しておき、将来的に「相続してから売却する」方向へ切り替えるのが現実的な選択肢となります（※ただし、1の築年月条件を満たしていることが前提です）。

まとめ：次に取るべきアクション

お母様が施設に入所されてから3年が経過している現在、生前売却のタイムリミットである「2026年12月31日」が目前に迫っています。

まずは、法務局やご自宅にある「建物の登記簿謄本（登記事項証明書）」などでご実家の正確な建築日（新築年月日）をご確認ください。そのうえで、お母様のご体調を踏まえ、期限内に売却活動をスタートさせるか、相続時まで待つかを決めるのが最も確実で損をしない進め方です。

不動産の売却や税制は個別の事情によっても変わるため、登記簿謄本を手元にご用意いただいたうえで、お近くの税理士や不動産会社に一度無料相談をされてみることを強くおすすめします。