結論から申し上げますと、「住宅ローンの決済の仕組み自体が、実質的にエスクローと同じ役割を果たしている」というご指摘は非常に鋭く、まさにその通りです。

いただいた2つの疑問について、日本の不動産取引の実情に沿って順番にお答えいたします。

1. 金融機関はエスクローサービス会社へ資金を預託するのか？

しません。 日本の一般的な住宅ローンの場合、金融機関が第三者であるエスクローサービス会社にお金を一時的に預ける（預託する）ことはありません。

金融機関は、決済の当日に「買主の銀行口座」へ融資金を振り込み、そのまま間髪を入れずに「売主の銀行口座」へ送金させるという手続きをとります。不動産業界ではこれを「同時決済」と呼んでいます。

2. 住宅ローンの仕組み自体にエスクローの特質があるのか？

おっしゃる通りです。 日本では、アメリカのように「資金を一時的に預かって条件が揃ったら引き渡す」という専門のエスクロー会社が取引に介入することは稀です。その代わり、「金融機関」と「司法書士」がタッグを組むことで、エスクローと同様の安全性（同時履行）を担保しています。

具体的には以下のような流れになります。

決済当日、銀行の応接室などに買主、売主、司法書士が集まります。

国家資格者である司法書士が「間違いなく所有権の移転登記ができる書類が揃っているか」を厳格に確認します。

司法書士の「OK」が出た瞬間に、銀行は融資を実行し、お金が買主から売主へ一瞬で移動します。

売主への着金が確認できたら、司法書士がその足で法務局へ向かい、名義変更（登記）の手続きを行います。

「お金を払ったのに権利が移転されない（持ち逃げ）」「権利を渡したのにお金が振り込まれない」というリスクを、この同時決済という仕組みで完全に防いでいるため、わざわざエスクロー会社に資金を預ける必要がないのです。

⚠️ 個人間売買における「最大の注意点」

しかし、今回ご検討されているのが「個人間の不動産売買（仲介業者が入らない取引）」である場合、非常に重要な現実をお伝えしなければなりません。

実は、一般的な金融機関は、不動産会社（仲介業者）が入っていない個人間売買に対しては、原則として住宅ローンの融資を行いません。

【なぜ融資されないのか？】 金融機関が住宅ローンの審査・実行をするためには、宅地建物取引士が作成した「重要事項説明書」と、正式な「売買契約書」が必須になるからです。個人同士で作った契約書だけでは、「本当に適正な価値の取引なのか」「身内間の不当な資金移動（マネーロンダリングや贈与隠し）ではないか」を銀行が客観的に判断できず、リスクが高すぎるため入り口で審査を断られてしまいます。

日本における「個人間売買向けエスクローサービス」の正体

ここで、日本において「個人間売買向けのエスクローサービス」を謳っている会社が登場します。

彼らのメインの役割は、資金を預託することではありません。買主が住宅ローンを組めるようにするために、「宅建業者として中立な立場で入り、契約書類を作成して取引の適正さを銀行に証明すること」です。

具体的には以下のようなサービスを提供しています。

物件の法務・権利調査を行い、「重要事項説明書」と「売買契約書」を作成する。

銀行の窓口となり、住宅ローンの申し込みをサポートする。

決済当日の司法書士を手配し、前述の「安全な同時決済」を取り仕切る。

つまり、高額な仲介手数料（通常は物件価格の約3%＋6万円）を払って不動産会社にすべてを任せる代わりに、数十万円程度の定額手数料で「住宅ローンを通し、安全に決済するための法的手続きと段取りだけを代行してくれるサービス」が、日本における個人間売買向けエスクローサービスの実態です。

まとめ

借入先の金融機関は、エスクロー会社に資金を預託しません。

日本の住宅ローン決済（司法書士を交えた同時決済）の仕組み自体が、エスクローと同等の安全機能を持っています。

ただし、「個人間売買」で住宅ローンを組む場合は、銀行の審査を通すための公的な書類作成（重要事項説明書など）が不可欠です。その部分を補うのが日本のエスクローサービス会社の主な役割です。